اندازه گیری ULA تایید شده: مالیات نقل و انتقال جدید بر تمام فروش املاک و مستغلات بیش از 5 میلیون دلار در شهر لس آنجلس – املاک و مستغلات

ماه گذشته، رای دهندگان لس آنجلس Measure ULA را تصویب ،د، که مالیات جدیدی را بر تمام فروش املاک و یا نقل و انتقالات بیش از 5 میلیون دلار اعمال می کند. این روی همه طرف‌های درگیر در معامله ملک تأثیر می‌گذارد و درک مفاهیم این اقدام قبل از مذاکره در مورد یک پروژه جدید مهم است. همکار من دیوید طبیبیان، شریک در بخش املاک و مستغلات JMBM و Global Hospitality Group®، ابتکار عمل و تأثیر بالقوه آن را در زیر توضیح می دهد.

در تلاش برای مبارزه با بحران بی خانم،، ULA را اندازه گیری کنید (معروف به “مالیات بی خانمان ها و راه حل های مسکن”) اخیراً در 8 نوامبر 2022 توسط رای دهندگان شهر لس آنجلس تصویب شد. که تأثیرات گسترده ای در سراسر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت. پیش‌بینی می‌شود که مالیات جدید سالانه حدود 600 تا 1.1 میلیارد دلار به منظور تأمین بودجه مسکن مقرون‌به‌صرفه و برنامه‌های کمک مستاجر که توسط اداره مسکن لس‌آنجلس اداره می‌شوند، ایجاد کند. با توجه به هزینه بالای این مالیات جدید، مهم است که ،یداران، فروشندگان و توسعه دهندگان مفاهیم آن را کاملاً درک کنند.

Measure ULA چه کاری انجام می دهد؟

اگرچه معمولاً به ،وان “مالیات عمارت” نامیده می شود، اما در واقع دامنه آن بسیار گسترده تر است زیرا برای تمام طبقات دارایی دارایی های واقعی از جمله املاک مس، و تجاری و همچنین زمین های خالی اعمال می شود. در واقع، بسیاری از کارشناسان صنعت پیش‌بینی می‌کنند که بیشتر درآمد حاصل از Measure ULA از فروش ساختمان‌های آپارتم، و املاک تجاری به جای فروش عمارت‌ها حاصل شود.

در حال حاضر، مگر اینکه معافیت مالیاتی خاصی اعمال شود، تمام نقل و انتقالات اموال غیرمنقول، صرف نظر از ارزش، مشمول مالیات انتقال اسنادی از شهر لس آنجلس و شهرستان لس آنجلس با نرخ ،یبی 5.60 دلار به ازای هر 1000 دلار است. به عبارت ساده، 0.56٪ مالیات بر مبلغ دریافتی است و در زمان بسته شدن دریافت می شود.

با این حال، بر اساس این اقدام جدید، فروش املاک مس، و تجاری به ارزش بیش از 5 میلیون دلار اما کمتر از 10 میلیون دلار مشمول یک اضافی مالیات نقل و انتقال با نرخ 4 درصد و فروش اموال غیرمنقول به ارزش 10 میلیون دلار یا بیشتر مشمول یک اضافی مالیات با نرخ 5.5٪. برخلاف مالیات نقل و انتقال اسنادی موجود، ارزش ملک برای مقاصد اقدام، شامل ارزش هر نوع حق حبس یا باری است که در هنگام فروش ملک بر روی آن باقی می‌ماند، به طوری که مالیات بر ارزش ناخالص باشد، نه فقط مابه‌التفاوت. اخذ شده. علاوه بر این، مالیات صرف نظر از اینکه با سود یا زیان فروخته می شود، مشمول مالیات خواهد بود. آستانه های تحت این معیار هر سال برای تورم تعدیل می شود. اگرچه Measure ULA در تاریخ 1 ژانویه 2023 به قانون تبدیل می شود، اما در مورد فروش املاکی که در تاریخ 1 آوریل 2023 یا پس از آن انجام می شود اعمال می شود.

هر گونه انتقال به ارزش 5 میلیون دلار یا کمتر مشمول مالیات جدید نمی شود. همچنین نقل و انتقالات دارایی با انتقال گیرندگان «سازمان مسکن ارزان قیمت واجد شرایط»، انتقال‌دهندگان معین غیرانتفاعی و انتقال‌دهندگان ،تی از این مالیات معاف خواهند بود. به نظر می‌رسد که همان معافیت‌های عمومی که در حال حاضر برای مالیات‌های نقل و انتقال اسنادی موجود اعمال می‌شود، در مورد مالیات جدید نیز اعمال می‌شود، اما هنوز مشخص نیست که چه مواردی، در صورت وجود، سایر معافیت‌ها ممکن است اعمال شوند و چگونه ممکن است تفسیر و اجرا شوند.

به ،وان مثال، یک فروش ملک به ارزش 50 میلیون دلار در حال حاضر مشمول مالیات انتقال اسنادی 280000 دلاری بر اساس قو،ن موجود خواهد بود، اما اکنون مشمول مالیات انتقال اضافی به مبلغ 2,750,000 دلار بر اساس معیار جدید خواهد بود که در مجموع بیش از 3 میلیون دلار در زمان بسته شدن است. فقط در مالیات نقل و انتقال به تنهایی.

تاثیرات بالقوه چیست؟

انتظار می رود اندازه گیری ULA باعث ایجاد یک اثر موج دار در سراسر بازار املاک و مستغلات لس آنجلس شود. این می تواند با افزایش هزینه های توسعه منجر به افزایش اجاره بها شود که مستقیماً با هدف اصلی این اقدام مخالف است. ساخت و ساز با نرخ بازار هم برای کاهش فشار بر بازار مسکن و هم برای تامین فروش که درآمد حاصل از این یارانه ها را فراهم می کند، ضروری است. این امر می‌تواند هم توسعه‌دهندگان را از ساخت‌وسازهای جدید و هم ،یداران را از سرمایه‌گذاری در شهر لس‌آنجلس منع کند و در عوض آنها را به انجام معاملات خارج از محدوده شهری که این مالیات اعمال نمی‌شود، سوق دهد.

علاوه بر این، منتقدان استدلال کرده اند که این اقدام جدید ممکن است تاثیر کمی بر بحران بی خانم، داشته باشد، مشابه Measure HHH، اقدام 1.2 میلیارد دلاری اوراق قرضه ده ساله که توسط رای دهندگان لس آنجلس در سال 2016 برای رسیدگی به بی خانم، با ساخت 10000 جدید مقرون به صرفه و دائمی تصویب شد. واحدهای مس، حمایتی در شش سال پس از تصویب Measure HHH، بی خانم، در لس آنجلس به طور چشمگیری افزایش یافته است.

چگونه با مالیات جدید برخورد کنیم؟

فقط زمان نشان خواهد داد که چگونه این مالیات جدید نحوه معامله معاملات ملکی را که معمولاً بین طرفین مذاکره می شود تغییر خواهد داد. فروشندگان ممکن است از این فرصت استفاده کنند تا ،یداران را وادار کنند که مالیات نقل و انتقال جدید را به طور مساوی بین خود ت،یم کنند (در حال حاضر، رسم در کالیفرنیا این است که فروشندگان معمولاً همه مالیات های انتقال اسناد را پرداخت می کنند). کمیسیون کارگزاری همچنین ممکن است تحت فشار قرار گیرد، به خصوص زم، که شما این را در نظر بگیرید که هزینه های بسته شدن (مانند مالیات نقل و انتقال، کمیسیون کارگزاران، حق ام، و حق مالکیت، و سایر هزینه های معاملاتی) در معاملات املاک با ارزش بالا می تواند بیش از 10٪ از قیمت ها را مصرف کند. قیمت فروش ملک

در املاک چند بسته، فروشندگان ممکن است سعی کنند آنها را به معاملات فروش جداگانه ت،یم کنند تا سعی کنند زیر آستانه ها قرار بگیرند و از مالیات جدید اجتناب کنند، اما هنوز خیلی زود است که بگوییم آیا این امر توسط مقامات مالیاتی مجاز است یا خیر. با این حال، به دست آوردن شخص حقوقی که مالک ملک بر اساس ،وان است، بعید است که از مالیات اجتناب کند، زیرا تغییر در مالکیت یک نهاد صاحب اموال غیرمنقول در حال حاضر به ،وان یک رویداد مشمول مالیات تلقی می شود.

صرف نظر از ساختار معامله، به مشتریان توصیه می شود که این مالیات نقل و انتقال جدید را در پذیره نویسی پروژه های موجود و آینده بگنجانند.

محتوای این مقاله به منظور ارائه راهنمای کلی در مورد موضوع است. باید در مورد شرایط خاص خود از یک متخصص مشاوره بگیرید.